CONTENIDOS A TRABAJAR
Figuras legales sobre las que se basa la medianera. Liquidación de medianera. La tarea del profesional de la construcción. Relevamiento y verificación de situación. Cómputo y presupuesto.
Rubros intervinientes. Depreciación por estado y antigüedad. Método utilizado. Honorarios profesionales. Liquidación propiamente dicha. Documentación.
APUNTE DADO POR EL PROFESOR
La existencia de lotes angostos nos obliga en muchas oportunidades a hacer uso de muros existentes; seguramente los mismos fueron construidos en función de lo establecido en el art. 2725 del C.C. argentino, que ya veremos. Es conveniente tomar algunas precauciones antes de utilizar dichos muros. En primer lugar verificar que el eje de los mismos coincida con el eje divisorio de predios, lo cual nos faculta a utilizarlos y en segundo lugar verificar su estado (grietas, fisuras, humedades) y dejar constancia del mismo a través de fotografías certificadas por escribano o actas notariales. Estos muros se convertirán en medianeros cuando abonemos la parte utilizada, por lo tanto profundizamos sobre esto. El derecho medianero conforma un problema técnico-económico-legal: "Un muro se considera medianero y común de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el limite separativo de las dos heredades" (C.C. art. 2717). Es un condominio de indivisión forzosa (art. 2716), y nadie puede requerir la subdivisión. Es medianero el muro de piedra o ladrillo separativo de dos propiedades contiguas y que pertenecen a los dos colindantes. Es taxativo: solamente muros de piedra o ladrillo, y hasta 18" ó 45 cm como espesor máximo, no existe minimo. El C.C. autoriza al primero que construye, en el art. 2725: "El que en los pueblos o arrabales edifica primero en un lugar aún no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o ladrillo, hasta la altura de tres metros, y su espesor entero no exceda de dieciocho pulgadas El muro separativo que divide dos propiedades puede ser: Privativo: pertenece a un solo propietario en su terreno. Divisorio: fue construido hacia ambos lados del eje divisorio por uno de los propietarios, y pertenece sólo a él. Cuando el lindero lo utilice deberá abonar por ello, en dicho caso será medianero en el perfil que pertenece a ambos. Medianero: pertenece a ambos colindantes propietarios. Muro medianero: si los que los construyeron posteriormente abonaron la parte empleada.
Presunción y prueba de la medianería La prueba adquiere relevancia especialmente la documental y pericial. Hay dos presunciones (art. 2718 C.C.); 1. La envolvente lateral que separa dos edificios se presume medianera hasta la altura del edificio menos elevado. 2. La parte del muro que sobrepasa, se presume que pertenece exclusivamente al edificio elevado.
Quien invoca la presunción legal no requiere pruebas. Quien la resiste, debe presentar pruebas para destruirlas: Instrumentos públicos o privados, o signos materiales. No se presume medianera, cuando el edificio divide patios, jardines, quintas, etc. (art. 2719 C.C.). El art. 2720 C.C. admite como prueba los instrumentos privados para destruir la presunción legal, siempre que correspondan a actos comunes a ambas partes o a sus autores. Se argumenta contra de los documentos privados, que no tienen fecha cierta, pero, los arts. 2718 y 2720 C.C. no exigen data; sería exigencia arbitraria. Si en escritura pública, una de las partes afirma que los muros son medianeros, siendo declaración unilateral, no constituye prueba. En contra de la presunción legal, son importantes pruebas los planos de construcción, autorizaciones, pagos, certificados finales, que tienen fecha cierta con sello municipal; por ejemplo: los signos que pudiera revelar un perito debieran ser ratificados por planos e instrumentos.
Facultad de adquirir la medianera Adquisición: El derecho de adquirir las medianera, en parte o totalmente, inserto en el art. 2736, está reconocido como condominio de muro. Dicha facultad, se extiende a la adquisición de la parte alzada sobre el muro existente por el colindante (art. 2735). Prescripción: Adquiere la medianería quien construyó después, si el propietario del muro dejó prescribir la deuda una vez notificada al deudor. Compensación: Adquiere la medianería sin ejercer ninguna acción, por compensación legal el colindante activo, cuando reconstruye el muro (art.2734) hasta la altura del antiguo. Adquirida la medianería, ambos vecinos tienen derecho a solicitar la supresión de obras, aberturas o luces no admitidas en los derechos que da la medianería (art. 2740). Ambos tienen derecho al uso según su naturaleza, sin causar deterioros ni comprometer su solidez y sin estorbar el ejercicio de los derechos (art. 2730); los derechos y prohibiciones figuran en los artículos 2731, 2732, 2737, 2741, 2615 y subsiguientes del C.C
Derechos y obligaciones
Siendo condominio de indivisión forzosa la ley proporciona a ambos, conjunta o separadamente, derechos y obligaciones; están obligados a los gastos de reparación (art. 2722), pueden liberarse del pago de construcción o conservación (2727) del muro divisorio, o de conservación y reconstrucción de medianera (2723), siempre que su edificio no cargue sobre el mismo y no sea él, el responsable de la reparación o reconstrucción. Los gastos corresponden a los propietarios actuales aunque sean originados por los anteriores. Siendo condominios cualquiera de ellos responde, en caso de acción por el total de la deuda, pudiendo a su vez citar a los otros anteriores o repetir contra ellos. El simple cerramiento, según normas municipales es suficiente para que el vecino propietario reclame al otro, el pago de medianeria. El lindero que apoya en el muro divisorio o separativo, no medianero, está en condiciones de adquirir, y el que lo construyó puede reclamar la medianería, si dicho muro se emplea para carga, el que lo construyó tiene el derecho a reclamar la medianería al vecino desde el momento en que lo emplee para tal fin. Se computará también el excedente del cerramiento forzoso por su uso legal es
decir, según normas municipales (cerramiento de terrazas, patios, retiros, etc.). El cerramiento también correspondería si no lo cobró antes o si no hubiera prescripción liberatoria por haber transcurrido 10 años desde la construcción.
Si apoya en muro divisorio o separativo, propiedad del lindero, permite que éste reclame medianeria aunque luego retire las construcciones. El reclamo de medianería es válido aunque sea el locatario quien usa la pared. El simple apoyo o yuxtaposición de instalaciones o ejecución de excavaciones
Valor de la medianería
Es el que provoca mayor número de litigios, reclamándose intereses, desvalorización de la moneda, costas, etc. Las contestaciones, versan en general sobre: allanamientos parciales, cuestionamientos del derecho, reconvención sobre compensación, invocación de prescripción decenal.
La cuestión principal es recabar el valor, en un momento dado, basándose en plano-liquidación. Los criterios empleados han sido: a) fecha de utilización, b) fecha de construcción. Algunos tribunales fijan que se trata de una deuda de valor, es decir, fijando por pericia los precios al día.
Otra Cámara opina que debe ser al momento de su utilización. Por ley 17711 se modificó el C.C. disponiendo en n° 108 que en el art. 2736. "El valor computable de la medianería será el de la fecha de la demanda o constitución en mora".
Depreciación
Depreciación: Inevitable pérdida de valor que se incrementa a pesar de los prudentes gastos de mantenimiento y que sólo pueden recuperarse mediante el reemplazo de las unidades depreciadas por nuevas, al final de sus vidas de servicio.
Ésta puede ser física o funcional, o ambas. Las instalaciones se deterioran antes que los muros haciéndolo, las capas hidrófugas, revoques, en especial si hay vicios ocultos, se deteriora la mezcla de unión etc. Los cimientos fallan por asentamiento del suelo rellenado, por averías, etc. El dete rioro y decrepitud, es causada por uso, exposición a los agentes naturales, infuncionalidad o averías.
Se piensa que quien construye, al utilizar el muro divisorio existente,releva de la depreciación al propietario. Es más exacto sostener que los bienes se pagan, en el momento señalado, según valor real. La depreciación fue muy discutida hace tres décadas, pero actualmente hay unánime posición de los tratadistas en el sentido de tenerla en cuenta. Ciertamente a pesar de la depreciación se reconoce un valor mayor al residual o de demolición. En general, se hace el cálculo del valor de reposición a nuevo, deduciendo la depreciación desde su habilitación hasta el día de la estimación. Hay varias formas de depreciar, (remitir a Tasaciones).
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